Rénovation appartement Paris 10e

Une rénovation appartement Paris 10e se heurte rarement à un problème technique inédit. Elle se heurte à un problème de décision, et il vient de la composition de l'immeuble plus que de son bâti.

Les chiffres du dernier recensement sont sans ambiguïté. Sur les 60 012 logements du 10e, 76,1 % seulement sont des résidences principales. Les résidences secondaires et logements occasionnels en représentent 9,7 %, et les logements vacants 14,2 %.

Et parmi les résidences principales, 37,3 % seulement sont occupées par leur propriétaire. Moins de quatre sur dix.

De Saint-Vincent-de-Paul à l'Hôpital-Saint-Louis, de la Porte-Saint-Denis au canal, c'est le même tissu : des immeubles de rapport du XIXe siècle, étroits sur rue, divisés très tôt en petits lots, et achetés depuis par des propriétaires qui n'y vivent pas.

Vous pouvez donc habiter un immeuble de trente lots où cinq personnes seulement sont à la fois propriétaires et résidentes. C'est le point de départ de toute rénovation d'appartement que nous menons ici, et c'est ce qui décide du calendrier.

Vous ne savez pas qui décide dans votre immeuble ? Commençons par là.

C'est le décalage que personne ne vous explique à l'achat, et il commande tout ce qui touche à l'immeuble.

Les occupants, ce sont majoritairement des locataires. Ils vivent sur le palier, ils entendent la disqueuse, ils signalent la poussière dans l'escalier. Mais ils ne votent rien, et ils n'ont aucun pouvoir sur ce que vous demandez.

Les décideurs, ce sont les propriétaires bailleurs. Ils ne passent jamais, beaucoup ne sont pas en Île-de-France, et une partie d'entre eux ne se manifeste qu'au moment de vendre. Ce sont eux qu'il faut convaincre, et ils ne sont pas là pour l'être.

La conséquence est arithmétique. Quand une décision exige un vote, la première réunion n'atteint pas le quorum, parce qu'une majorité d'absents ne donne pas pouvoir. Il faut alors une seconde convocation, qui se tient à une majorité allégée mais qui arrive des semaines plus tard. Et si le sujet n'était pas à l'ordre du jour, le délai se compte en mois.

Ce que nous faisons à ce stade n'a rien d'héroïque, mais ça marche : nous identifions très tôt ce qui, dans votre projet, nécessite une décision collective, et nous préparons le dossier pour qu'il passe à la première occasion utile plutôt qu'à la troisième.

Votre projet touche à l'immeuble ? Préparons le dossier avant qu'il soit trop tard.

Un logement occupé par son propriétaire reçoit des améliorations. Un logement loué reçoit des réparations. La différence ne se voit pas à la visite, elle se découvre à l'ouverture.

Le schéma se répète. Le revêtement de sol a été changé deux fois, toujours posé par-dessus le précédent. Les prises ont été ajoutées au fil des besoins, en dérivation, sans que le tableau n'ait jamais été repris. La robinetterie a été remplacée trois fois, les canalisations jamais.

Rien de tout cela n'est anormal, et rien n'est dramatique. Mais ces logements cumulent souvent vingt ou trente ans d'interventions minimales, dont aucune n'a été documentée.

C'est là qu'un détail administratif devient utile. Le carnet d'entretien de l'immeuble et les procès-verbaux des dernières années vous disent ce qui a été voté, ce qui a été fait et ce qui a été reporté. Ce sont des documents que vous pouvez demander, et ils valent mieux qu'une estimation au jugé.

Nous commençons donc par un état des lieux technique avant de dessiner quoi que ce soit, et nous chiffrons sur ce que nous avons vu, pas sur ce que le vendeur a décrit.

Vous venez d'acheter un bien qui était loué ? Regardons ce qu'il y a derrière.

C'est la seule méthode qui tient quand les décisions collectives sont lentes : séparer les deux dès le premier chiffrage, et ne jamais faire dépendre l'un de l'autre.

Du côté qui ne dépend que de vous, il y a plus de choses qu'on ne croit. Les cloisons intérieures, les sols, la cuisine, les rangements, l'électricité à partir de votre tableau, la peinture, les menuiseries intérieures. Ce sont des travaux privatifs, et rien n'oblige à attendre quoi que ce soit pour les lancer.

De l'autre côté, il y a ce qui touche à l'aspect extérieur, aux canalisations communes, à un percement dans un mur porteur ou à une modification visible depuis la rue. Là, il faut une décision, donc du temps.

L'erreur classique consiste à tout suspendre en attendant la réponse sur le second point. Le chantier ne démarre pas, le logement reste vide, et la décision arrive six mois plus tard.

Nous découpons donc le projet en deux lots dès le devis, avec deux calendriers distincts. Si vous achetez, demandez l'état daté et les derniers comptes avant de signer : ils vous diront si l'immeuble a les moyens et l'habitude de décider.

Vous attendez une réponse de l'immeuble ? Commençons par ce qui ne la demande pas.