Votre logement est classé F ou G au DPE, et vous avez reçu le message qui inquiète tous les propriétaires bailleurs : vous ne pourrez bientôt plus le louer. Entre les dates qui changent, les rumeurs de report et les démarcheurs qui en profitent, difficile de savoir ce qui s’applique vraiment à votre bien.
Bonne nouvelle : en 2026, la situation est moins simple qu’on vous le dit, et souvent moins grave. Une réforme récente du calcul du DPE a fait sortir des centaines de milliers de logements du statut de passoire thermique sans le moindre coup de marteau.
Cet article fait le tri : ce qui est réellement interdit et à quelle date, comment la réforme 2026 peut jouer en votre faveur, et les travaux qui font vraiment gagner des classes. Avec, en fil rouge, l’angle qui vous intéresse : transformer une contrainte en opportunité.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, le diagnostic de performance énergétique. Ce sont les deux plus mauvaises notes de l’étiquette, qui va de A (très performant) à G (très énergivore). En cause, presque toujours : une isolation insuffisante, des fenêtres anciennes, une ventilation déficiente et un chauffage vétuste.
Concrètement, sur l’étiquette énergie, un logement est classé F lorsqu’il consomme entre 330 et 420 kWh/m² par an en énergie primaire (ou émet plus de 70 kg de CO2 par m² et par an), et G au dessus de 420 kWh/m² par an (ou plus de 100 kg de CO2). Plus la note est basse, plus la facture du locataire est lourde, et plus le bien est exposé à la réglementation.
À retenir : est une passoire thermique tout logement classé F ou G au DPE. La première chose à faire n’est pas de lancer des travaux, mais de connaître précisément votre classe et la version de votre DPE.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit progressivement la mise en location des logements énergivores. Voici les échéances en métropole.
| Classe DPE | Interdiction de mise en location |
|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 |
| F | 1er janvier 2028 |
| E | 1er janvier 2034 |
* En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034.
Point capital, souvent mal compris : l’interdiction porte sur les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites postérieurs à chaque échéance. Un bail en cours signé avant la date continue normalement jusqu’à son renouvellement. Autre règle déjà en vigueur : les loyers des logements F et G sont gelés, vous ne pouvez plus les augmenter ni les réviser tant que le bien reste une passoire.
Un assouplissement est en discussion (à suivre) : le 23 avril 2026, le gouvernement a annoncé vouloir assouplir ce calendrier. Dans le projet présenté, un bailleur d’un logement classé F pourrait continuer à le louer après le 1er janvier 2028 à deux conditions : s’engager formellement à réaliser les travaux de sortie de passoire, et les mener dans un délai maximum de 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété).
Attention : à ce jour, il s’agit d’un projet de loi, dont l’examen au Parlement est prévu pour l’été 2026. Ce n’est pas encore le droit en vigueur. Tant que le texte n’est pas voté, c’est le calendrier ci-dessus qui s’applique. Nous mettrons cette section à jour dès que la situation sera tranchée.
À retenir : un logement classé G ne peut plus être reloué depuis 2025, le F suit en principe en 2028 (un assouplissement est en discussion). Mais vos baux en cours ne sont pas cassés du jour au lendemain : c’est au moment de relouer que tout se joue.
La réforme du DPE 2026 qui change tout
C’est l’information que beaucoup de propriétaires ignorent encore. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE a été abaissé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. En clair, l’électricité est désormais comptée comme moins pénalisante, pour refléter un mix électrique français largement décarboné.
La conséquence est énorme : selon l’estimation du gouvernement, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent automatiquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux. Un bien classé F en 2025 peut se retrouver E en 2026, et donc échapper à l’échéance de 2028. Aucun logement ne voit sa note se dégrader avec cette méthode, elle ne peut que s’améliorer.
Le réflexe à avoir : si votre logement est chauffé à l’électricité et classé F ou G, faites refaire votre DPE en 2026 avant d’engager le moindre travaux. Vous pourriez sortir du statut de passoire gratuitement. L’ADEME met d’ailleurs à disposition une attestation gratuite de nouvelle étiquette pour les DPE déjà réalisés. Pour faire le point sur votre diagnostic, voyez notre page améliorer mon DPE.
Reste la vraie question, celle du budget : si la réforme ne suffit pas, combien coûtera la sortie du statut ? Plutôt qu’une fourchette théorique, notre article sur le coût de l’amélioration d’un DPE détaille ce qui fait varier la facture et vous permet d’estimer plusieurs scénarios de travaux à partir de votre adresse.
À retenir : la réforme du DPE 2026 peut faire gagner une classe à un logement électrique sans dépenser un euro de travaux. C’est la toute première piste à explorer avant tout chantier. En revanche, les logements chauffés au gaz ou au fioul n’en profitent quasiment pas.
Vendre une passoire : audit obligatoire et décote
Si vous préférez vendre plutôt que rénover, sachez que la vente d’un logement classé F ou G impose un audit énergétique obligatoire, à remettre à l’acquéreur (cette obligation s’est étendue à la classe E depuis 2025). L’audit détaille les travaux à prévoir et leur coût, ce qui donne une longueur d’avance à l’acheteur dans la négociation.
Résultat sur le marché : les passoires se vendent avec une décote, souvent de l’ordre de 10 à 15 %. Pour un vendeur, c’est une perte sèche. Pour un acheteur averti, c’est précisément là que se trouve l’opportunité, on y revient plus bas.
À retenir : vendre une passoire impose un audit énergétique et se solde généralement par une décote. Avant de brader, comparez toujours le coût des travaux au montant de la décote subie.
Les travaux pour sortir du statut de passoire
Si la réforme ne suffit pas, ce sont les travaux qui feront gagner des classes. Tous n’ont pas le même impact sur le DPE. Voici les leviers les plus efficaces, du plus structurant au plus ponctuel.
L’isolation, d’abord
C’est le poste qui pèse le plus. Isolation des murs, de la toiture ou des combles, des planchers bas : on traite l’enveloppe du logement pour arrêter les déperditions. En appartement, l’isolation des murs par l’intérieur et le remplacement des fenêtres sont souvent les leviers réalistes.
Le remplacement du simple vitrage figure d’ailleurs parmi les gestes les plus fréquents pour gagner en confort et en note. Sur le choix du vitrage, les matériaux et les contraintes de copropriété parisiennes, voyez notre guide pour bien choisir ses fenêtres.
Le chauffage, ensuite
Remplacer une vieille chaudière par une pompe à chaleur fait gagner des points de DPE et réduit fortement la facture. Pour le détail des prix, des aides et de la rentabilité, voyez notre guide sur la pompe à chaleur en 2026.
Les aides qui financent tout ça
MaPrimeRénov’, les CEE, l’éco-PTZ et la TVA à 5,5 % peuvent couvrir une part importante du chantier, surtout dans le cadre d’une rénovation d’ampleur qui vise un saut de plusieurs classes. Pour la vue d’ensemble, consultez notre guide de la rénovation énergétique à Paris.
À retenir : pour sortir durablement du statut de passoire, on agit d’abord sur l’isolation, puis sur le chauffage. Une rénovation d’ampleur bien pensée peut faire gagner plusieurs classes d’un coup, et débloquer le maximum d’aides.
Passoire thermique : contrainte ou opportunité
Pour un propriétaire qui subit, une passoire est un problème. Pour un investisseur qui anticipe, c’est souvent une bonne affaire. Tout dépend de la posture.
- Loyer gelé, impossible à augmenter
- Bien interdit à la relocation à l’échéance
- Décote à la revente, négociation en votre défaveur
- Travaux repoussés, donc plus lourds et plus chers ensuite
- Achat avec décote de 10 à 15 %
- Aides qui financent une large part des travaux
- Dispositifs fiscaux pour les bailleurs qui rénovent une passoire
- Bien revalorisé en C ou D, qui se reloue et se revend mieux
Côté fiscalité, les propriétaires bailleurs qui rénovent une passoire pour la sortir du statut peuvent, sous conditions, bénéficier d’un déficit foncier majoré, un levier non négligeable pour les tranches d’imposition élevées. Les règles évoluant, faites valider votre cas par votre comptable ou un conseiller, ceci n’est pas un conseil fiscal personnalisé.
Une passoire thermique bien rénovée, ce n’est pas un logement qu’on sauve, c’est un bien qu’on fait changer de catégorie. La contrainte réglementaire devient une vraie création de valeur.
Mickaël MARIN, Président de Co’Building
Comment Co’Building sort votre bien du statut de passoire
Gagner des classes, ça ne s’improvise pas. On procède dans l’ordre, pour ne dépenser que ce qui compte.
Questions fréquentes sur les passoires thermiques
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non pour un nouveau bail : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, ni faire l’objet d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. En revanche, un bail en cours signé avant cette date se poursuit jusqu’à son terme.
Quand les logements F seront-ils interdits à la location ?
Au 1er janvier 2028 en métropole, selon la loi Climat et Résilience. Un assouplissement est toutefois en discussion au Parlement depuis avril 2026 : il permettrait de continuer à louer un F au delà de 2028 sous réserve d’un engagement de travaux. Tant que le texte n’est pas voté, l’échéance de 2028 reste la règle. Les logements classés E suivront au 1er janvier 2034.
La réforme du DPE 2026 peut-elle sortir mon bien des passoires ?
Oui, si votre logement est chauffé à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025), le mode de calcul favorise l’électricité, et environ 850 000 logements sortent du statut de passoire sans travaux. Faites refaire votre DPE avant d’engager des dépenses. Les logements au gaz ou au fioul n’en bénéficient quasiment pas.
Quels travaux pour sortir une passoire thermique ?
En priorité l’isolation (murs, toiture, fenêtres), puis le remplacement du chauffage par une pompe à chaleur. Une rénovation d’ampleur peut faire gagner plusieurs classes et mobiliser le maximum d’aides.
Un logement classé F ou G à Paris ou en IDF ?
On vérifie votre DPE, on bâtit la feuille de route et on pilote les travaux.
Estimation gratuite sous 24h, aides montées pour vous, un seul interlocuteur.
Je coordonne des chantiers de rénovation intérieure et énergétique à Paris depuis plusieurs années. Chez Co’Building, on accompagne propriétaires et investisseurs de l’estimation jusqu’à la réception de chantier, avec un interlocuteur unique et des artisans sélectionnés pour leur sérieux.
Sources et références Juillet 2026
La réglementation évoluant, vérifiez votre situation sur les sources officielles avant de décider. Prochaine révision de cet article : à la publication de la loi d’assouplissement, ou en janvier 2027.
Calendrier issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Réforme du DPE : arrêté du 13 août 2025, applicable au 1er janvier 2026. Assouplissement du calendrier F : projet de loi annoncé le 23 avril 2026, non voté à ce jour. Dernière vérification : 17 juillet 2026.